訳あり物件の手放し方ノート

1. 手放す選択肢(仲介と買取の違い)

代表的な方法は、「仲介」と「買取」の2つに分かれます。どちらが良いかは、物件の状態と、いつまでに手放したいかで変わります。

2. 買取の長所と注意点

長所として挙げられる点

• 進み方を読みやすい: 買主が現れるのを待つ必要がなく、売却の時期の見通しを立てやすい。
• 人に見せる手間が少ない: 内見の対応が、仲介より少なくて済む場合がある。
• 仲介手数料が一般にかからないとされる点: 買い取る会社が買主になる場合の話。実際の費用は契約内容で確認する。
• 売りにくい物件でも相談できる場合がある: 仲介では買い手が見つかりにくい物件を、買い取る会社もある。ただし、すべての物件で買い取ってもらえるわけではない。

注意したい点

• 価格は仲介より低くなりやすいといわれる: 買い取る会社が、再販売を前提に価格をつけることが多いといわれるため。「早さ」と「価格」はトレードオフになりやすい。
• 会社によって条件が違う: 買い取れる物件の範囲、対応地域、決済までの期間、契約後の責任の扱いなどは会社ごとに違う。
• 1社だけで決めない: 査定額や条件は、複数を見比べると違いが分かる。相談だけで終えられる場合もある。
• 査定額は確約ではない: 机上の見積もりと、現地確認後の査定が違うことがある。どの時点の価格かを確認する。
• 契約書をよく読む: 売った後に建物の不具合が見つかった場合の扱い(契約不適合責任)は、契約で決められる。免責となるかどうかを含めて確認する。売主が知っていて告げなかった事実は、特約があっても責任を免れない(民法572条)。

3. 物件タイプ別の考え方

ここでは一般的な考え方を紹介します。個別の事情によって最適な方法は違うので、判断に迷う場合は、不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家に相談してください。

事故物件(過去に人が亡くなった物件)

• 宅建業者が人の死を告げるべきかどうかについて、国土交通省が2021年10月にガイドラインを公表し、類型ごとに整理している。たとえば、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよい一方、買主から問われた場合は告げる必要がある、とされている。
• 伝えるべき内容や期間は事情によって違う。自己判断せず、売却を依頼する不動産会社に事実を正確に伝える。
• 仲介では買主が慎重になりやすく、期間がかかる場合がある。買取も選択肢に入れて比べる。

共有持分(複数人で所有している物件)

• 共有物の変更には他の共有者の同意が必要とされ(民法251条)、物件全体の売却もこれに含まれると解されている。
• 自分の持分だけを売ることもできるとされるが、買い手が限られ、全体を売る場合より価格が低くなりやすいといわれる。
• まず共有者同士で話し合えるかを確認する。話し合いが難しい場合は、弁護士などの専門家に相談する選択肢もある。

再建築不可の物件

• 建築基準法は、敷地が道路に2m以上接することを求めている(接道義務)。これを満たさない敷地は、建て替えができないことがあり、「再建築不可」と呼ばれる。
• 一般の買主には敬遠されやすく、仲介では買い手が見つかりにくいことがある。
• 例外として、特定行政庁の許可で建築が認められる場合がある。可否は個別の調査が必要なので、市区町村の窓口や専門家に確認する。

古家付き土地(古い建物が残っている土地)

• 建物を壊して更地にして売る方法と、建物付きのまま売る方法がある。
• 解体には費用がかかる。更地にすると、土地にかかる固定資産税の住宅用地の特例が外れ、税額が上がる場合がある(毎年1月1日の状況で判定される)。詳しくは市区町村で確認する。
• 建物付きのまま売る場合は、買主が解体や手直しをする前提になる。そのまま買い取る会社もあるので、条件を比べる。

4. よくある質問

5. 買取サービスのご案内

仲介だけでは売りにくい物件について、買取を選択肢に入れたい方は、提携先の不動産会社が提供する買取サービスの案内ページをご覧ください。対応する物件や地域、査定の進め方などの条件は、案内先のページで最新の内容をご確認ください。

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